Les instruments d’Urbanisme en Algerie

Les instruments d’urbanisme, dont il s’agit dans
ce chapitre sont les plans d’urbanisme proprement dit, c’est-à-dire
ceux qui concernent l’échelle de la partie de ville, de la ville ou de
l’agglomération. Dans l’environnement juridique Algérien d’aujourd’hui,
ce sont le Plan d’Occupation de Sols (P.O.S) et la Plan Directeur
d’Aménagement et d’Urbanisme (P.D.A.U), tels que définis par la lois
n°91-29-177 et n°91-29-178, du 28 mai 1991.
OBJECTIFS :
*-Connaître l’environnement juridique de la pratique urbanistique en Algérie ;
*-S’initier aux méthodologies d’élaboration des instruments d’urbanisme en Algérie ;
*- Identifier les objectifs de chacun des ces instruments, selon son échelle et son objet ;
*- Entrevoir le décalage existant entre les objectifs théoriques de ces
instruments et la réalité de la pratique urbanistique et de l’espace
urbain ;
Identifier les atouts et les faiblesses des instruments d’urbanisme en Algérie ;
*- Connaître les dossiers réglementaires et graphiques de ces instruments ;
*-Connaître les différents types de servitudes légales en urbanisme ;
*- Décrire les procédures juridiques d’adoption et d’approbation des instruments d’urbanisme en vigueur
1-LE PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME

A- DEFINITION
Le
plan directeur d'aménagement et d'urbanisme (P.D.A.U.) est un plan
directeur au sens classique du terme. Il est, à la fois : un guide de
gestion et de prévision, pour les décideurs locaux (commune), un
programme d'équipe¬ments et d'infrastructures, pour la ville ou
l'agglomération, et un zonage du territoire communal.
Le P.D.A.U.
concerne l'échelle de la ville ou de l'agglomération, autrement dit
l'échelle de la commune ou d'un groupement de communes ayant de fortes
solidarités socio-économiques, morphologiques ou infrastructurelles, il
est alors dit intercommunal.
Le P.D.A.U. est obligatoire pour toutes
les communes désirant avoir une poli¬tique urbaine ambitieuse, car en
son absence, la marge de manoeuvre dé la col¬lectivité se réduit à la
gestion de l'urbanisation sur la base de règles générales très
sommaires.
Le P.D.A.U. est un instrument de planification à long
terme, dans la mesu¬re où il prévoit des urbanisations futures (15-20
ans).
Le P.D.A.U. il fixe les références des différents P.O.S. de la
commune ou des communes concernées, c'est-à-dire les périmètres des
P.O.S à réaliser.
B- OBJECTIFS
Les principaux objectifs du P.D.A.U. sont:
• La rationalisation de l'utilisation des espaces urbains et périurbains
• La mise en place d'une urbanisation protectrice et préventive
Protectrice
des périmètres sensibles, des sites (naturels ou culturels) et des
paysages, et préventive des risques naturels pour les établissements
humains (inondations, glissements de terrain...).
• La réalisation de l'intérêt général :
Par
la programmation des équipements collectifs et des infrastructures et
l'identification des terrains nécessaires à leur localisation.
• La prévision de l'urbanisation future et de ses règles
C'est l'objectif principal de tout plan directeur.
C- MECANISMES DE PREVISION
L'objectif principal du P.D.A.U. est de prévoir l'urbanisation future et ses règles. Mais que prévoit le P.D.A.U. concrètement ?
Le
PDAU. Détermine des entités urbaines ou secteurs.- selon le
vocabu¬laire de la loi - et prévoit leur évolution dans le temps ; fixe
les emplacements des projets d'intérêt général et d'utilité publique ;
détermine les limites des futurs P.O.S. ; et fixe, pour chaque secteur,
des dispositions réglementaires générales. Les différents types de
secteurs sont
*-Les secteurs urbanisés U
Ce sont des secteurs déjà urbanisés à la date d'établissement du plan.
Leurs tissus urbains présentent une densité des constructions
relativement élevée et une concentration d'activités de longue date.
*-Les secteurs à urbaniser AU:
il s'agit des secteurs appelés à connaître une forte urbanisation dans
des délais, plus ou moins longs, mais ne dépas¬sant pas les dix ans.
*-Les secteurs d'urbanisation future UF:
ce sont des secteurs appelés à connaître une urbanisation à long terme.
La problématique du P.D.A.U. est, dans ce cas, de préserver les
potentialités du développement futur de la ville ou de l'agglomération
Par ailleurs, il peut exister des zones spéciales autonomes incluses dans les divers secteurs d'urbanisation, comme
• les zones d'activités particulières :
zones d'activité industrielle (Z.I.) ; zones d'activité commerciale
(Z.A.C.) ; zones d'expansion touristique (Z.E.T.) ; et il y a quelques
années les zones d'habitat urbain nouvelles (Z.H.U.N.), pour ce qui est
des anciens P.U.D.
• les périmètres réservés à un usage spécifique, tels que les décharges publiques, les cimetières, les fourrières...
•
La détermination des limites des futurs P.O.S. : Par ailleurs, le
P.D.A.U. opère une autre division du territoire communal qui concerne
les périmètres - termes de référence - des P.O.S.
haque secteur
d'urbanisation est généralement subdivisé en zones homo¬gènes, dont les
règlements spécifiques sont établis dans le cadre des P.O.S. Les
secteurs urbanisés U, en zones U 1, U2, U3... ; les secteurs à
urbaniser AU, en zones AU1, AU2, AU3... ; les secteurs d'urbanisation
future, en zones UF1, UF2, UF3... ; les secteurs non urbanisables NU,
en zones NU 1, NU2, NU3...
D- METHODOLOGIE
Il
est bien entendu que pour le P.D.A.U., et pour tout projet d'urbanisme,
il n'existe pas de méthodologie-type d'élaboration des prévisions.
e Les données nécessaires pour une étude de P.D.A.U. et le diagnostic
Le
travail de diagnostic reprend, grosso modo, les grandes lignes de la
démarche d'analyse mais avec les simpli¬fications qu'opèrent les
chargés de l'étude. Car, comme il a été rappelé maintes fois, il
n'existe pas de démarche d'analyse type et encore moins de démarche de
projet type.
Ceci dit, deux éléments du diagnostic sont déterminants
dans une situation réelle de projet et il serait utile de les rappeler
car ils ne font souvent pas partie du programme d'enseignement des
universités et des écoles d'architecture et d'urbanisme. D'abord, la
connaissance du marché foncier notamment la natu¬re de la propriété et
les prix de terrains selon les secteurs. Ensuite, l'état des finances
locales qui est la résultante des recettes communales (taxes locales de
toute nature), des subventions de l'État et de la contribution privée
c'est-à-dire d'agents économiques qui peuvent ainsi encourager la
commune à se doter d'un PD.A.U. et à se donner, par conséquent, des
projets d'urbanisation ambitieux.
Ces données sont indispensables
pour la commune qui apprécie de cette manière son aptitude à réaliser
concrètement le P.D.A.U. et ses objectifs et se fixe ainsi un programme
conforme à ses possibilités réelles.
• Les propositions
d'aménagement : le diagnostic permet de mettre en place les mécanismes
de la prévision, notamment l'identification des secteurs d'urbanisation
et leur évolution future.
Comme toute démarche prospective,
l'élaboration du P.D.A.U. doit envi¬sager plusieurs hypothèses
d'évolution du territoire communal ou variantes de développement. Le
choix définitif d'une variante, par la commune, est conditionné par le
projet communal et l'évaluation des avantages et des inconvénients de
chaque variante sur la base des tendances d'évolution sou¬haitables, de
la cohérence dans l'affectation des sols, du coût de l'urbanisa¬tion
confronté aux finances locales (réalisation des infrastructures, coût
de l'expropriation, programmes d'équipements) et des domaines
d'investisse¬ment souhaités (promotion immobilière, tourisme,
industrie...).
La variante choisie sera réalisée selon un scénario
fixant les délais d'exé¬cution des objectifs pour chaque secteur, les
dispositions réglementaires (droits de construire et activités,
servitudes légales) et les périmètres des P.O.S. et leurs orientations.
E- CONTENU
Le dossier réglementaire du P.D.A.U. comporte, au minimum
•
Un rapport d'orientation (écrit) : dans lequel sont décrites les
grandes lignes du diagnostic, le projet communal et le parti
d'aménagement, desquels découle la variante de développement retenue.
Ce
rapport aborde de manière synthétique l'analyse de l'état initial ainsi
que les principales contraintes du site, de l'économie et de
l'environnement. Il définit les besoins prévisionnels, par rapport à
l'évolution de la population et des emplois (demande foncière, en
équipements et en infrastructures). Il montre l'impact et les
incidences qu'aura l'application du P.D.A.U. sur la commune, son site
et son environnement.
En général, un rapport de présentation doit traiter des questions suivantes, selon le plan type ci-après:
1*Généralités ;
2* Constat De La Situation Actuelle : population, économie, équipement, réseaux et assainissement ;
3* Perspectives De Développement :
particularités du site, développement de l'urbanisation et de la
construction au cours des dernières années, projets et volonté de la
municipalité ;
4* Actions A Entreprendre : programmation, réservation de terrains, investissements_
5* Parti D'aménagement : principes dominants, secteurs, voirie, assainissement...
6* Un Règlement (Ecrit) :
qui fixe les affectations des sols (activités domi¬nantes, programmes
d'équipement, infrastructures) ; les droits de construire ; les
servitudes légales et dispositions particulières pour certaines parties
du territoire communal (pour ces deux points voir la partie consacrée
au P.O.S.),
7* Des Documents Graphiques : la partie graphique du PDAU, se compo¬se de :
*-Un plan de l'état actuel du territoire communal ;
*-
Un plan d'aménage¬ment indiquant les secteurs d'urbanisation, les
parties particulières du terri¬toire et les périmètres des futurs
P.O.S. ;
*- Un plan des servitudes légales ;
*- Un plan
d'équipement indiquant la voirie, les réseaux d'eau et
d'assainisse¬ment, les équipements collectifs programmés et tout
ouvrage d'intérêt géné¬ral et d'utilité publique prévu sur le
territoire communal.
L'échelle d'établissement de ces documents est
généralement le 1/20 0001, mais elle dépend en fait de l'étendue du
territoire de l'aire d'étude ; elle peut être le 1/50 000` pour les
grandes aires d'étude intercommunales


F- Procédures réglementaires d'élaboration
Les
instruments d'aménagement prévus sont élaborés et mis en œuvre selon un
processus progressif, permettant d'atteindre cet objectif de cohérence,
par des concertations aux différentes étapes : Préparation – Adoption –
Approbation

Avant
qu'il n'ait force de loi, le P.D.A.U. passe, hormis les phases
d'étu¬de, par un assez long processus d'adoption et d'approbation.
C'est le cas de tout instrument d'urbanisme à caractère réglementaire.
Ce processus com¬prend trois phases essentielles : une phase de mise en
place, une phase de concertation et d'adoption et enfin, une phase
d'approbation et de mise en application. Enfin, le P.D.A.U. peut être
révisé en cas de besoin